ATIVIDADE IMOBILIÁRIA – EFEITOS PRÁTICOS ORIUNDOS DA SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT 07/2021 – COORDENAÇÃO GERAL DE TRIBUTAÇÃO – RECEITA FEDERAL
A Receita Federal mudou o entendimento, por meio da Solução de Consulta COSIT 07/2021, em relação à venda de imóveis por contribuintes optantes do lucro presumido. Ao responder a consulta[1] realizada pelo contribuinte, exarou a seguinte posição:
Ante o exposto, soluciona-se a presente consulta nos seguintes termos: a) a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento) e 12% (doze por cento) para fins de determinação da base de cálculo do lucro presumido e do resultado presumido, respectivamente; b) se os imóveis vendidos foram utilizados anteriormente para locação a terceiros, e essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica; c) a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, classificados como imobilizado ou investimento, ainda que os bens tenham sido anteriormente reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido às bases de cálculo do IRPJ e da CSLL na hipótese em que essa atividade não constituir objeto da pessoa jurídica, não compor o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta. d) A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP e da Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) e de 3% (três por cento), respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Pelo contexto, as empresas no lucro presumido que tenham como objeto social a atividade imobiliária, relativa à compra e venda de imóveis próprios, ou ainda locação dos mesmos, poderão submeter a receita auferida com a venda dos imóveis anteriormente alugados ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ.
No caso analisado, a Receita Federal entendeu que os valores decorrentes da venda do bem imóvel anteriormente alugado integra a receita bruta da empresa, uma vez que a sua atividade principal envolve a locação e a compra e venda de bens imóveis.
Entretanto, é fundamental que a locação do imóvel seja diretamente relacionada com a atividade da empresa.
Considere-se ainda que a solução de consulta reforça que, embora a alienação de ativos não circulantes esteja, em regra, sujeita à tributação como ganho de capital, se a alienação representar o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica será considerada receita bruta, sujeita ao percentual de presunção.
Nesse interim, a Receita Federal reconhece que a classificação mais adequada para imóveis que são objeto de locação é de propriedade para investimento, devendo ser transferidos para o ativo circulante a partir do período que estiverem disponíveis para a venda.
Esta mudança de entendimento da Receita Federal pela referida Solução de Consulta trouxe importante precedente para que as empresas do setor imobiliário, optantes pelo lucro presumido, possam reduzir a tributação de IRPJ.
[1]A consulente informa que “desenvolve atividades imobiliárias consistentes na incorporação imobiliária, aquisição e venda de imóveis próprios e na locação de imóveis próprios”. Em virtude disso, expõe ser comum que, por questões de conveniência de mercado, imóveis de sua propriedade, registrados em conta de ativo não circulante, visto que geradores de receitas de aluguel, sejam posteriormente colocados à venda. 3 A questão posta gira em torno dessa operação de venda. A consulente, pessoa jurídica optante pelo lucro presumido, submete à consulta seu entendimento acerca da forma correta de se tributar as receitas decorrentes da operação referida, sintetizado conforme abaixo: Diante do exposto, requer seja reconhecida a presente consulta e seja proferida decisão esclarecendo se está correto seu entendimento de que, à luz do redirecionamento de imóveis anteriormente locados à atividade comercial de compra e venda, que faz parte de seu objeto social, deve submeter tais receitas ao percentual de presunção de 8% e 12%, bem como à incidência da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins às alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, e não à apuração de ganho de capital do que decorreria a não submissão à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins.
A equipe tributária da Mazzardo & Coelho Advogados Associados está disposta a lhe ajudar no entendimento e aplicação da legislação tributária. Contate-nos pelo fone 51-33310100.
Luciano Mazzardo – OAB/RS 75.200
MAZZARDO & COELHO ADVOGADOS ASSOCIADOS