Do risco de se comprar um imóvel ainda que todas as medidas preventivas tenham sido tomadas

Do risco de se comprar um imóvel ainda que todas as medidas preventivas tenham sido tomadas

 

Do risco de se comprar um imóvel ainda que todas as medidas preventivas tenham sido tomadas

Nos termos do art. 185 do Código Tributário Nacional, “presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Deste modo, comprar imóvel de proprietário que tenha débito tributário é muito arriscado, pois há grande chance de que esse negócio seja descoberto pelo Fisco e considerado fraudulento pela Justiça. Interpretando esse artigo, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o seguinte entendimento:

  1. asalienações realizadas na vigência da Lei Complementar nº 118/05, isto é, de 09/06/05 em diante, presumem-se fraudulentas se ocorridas após a inscrição do débito em dívida ativa, situação essa que antecede o ajuizamento da execução fiscal contra o contribuinte em débito;

 

  1. as alienações realizadas antes de 09/06/05 presumem-se fraudulentas se ocorridas depois da citação da execução fiscal, ou seja, após o contribuinte em débito tomar conhecimento de que contra si corre um processo;

 

Sendo assim, onegócio jurídico que se encaixa nahipóteseacima possui risco alto, isso porque a consequência é a perda de sua eficácia em relaçãoà execução fiscal. Quer dizer, uma vez configurada a fraude à execução, aquele negócio perde seu efeito e torna-se uma operação sem validade perante a ação de cobrança do Fisco.

 

De fato, ainda mais se for considerado que, segundo tal entendimento, a má-fé do vendedor é presumida de forma absoluta, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente:

 

Posto isso, ainda que o comprador tome as medidas preventivas usuais, tais como a verificação da matrícula (ausência de constrição averbada) e se o proprietário tem débitos fiscais na Prefeitura correspondente à jurisdição do imóvel, no respectivo Estado e também na União, mesmo assim há risco de que tal alienação venha a ser desconstituída pelo Poder Judiciário, isso porque restam duas situações:

 

  1. o alienante possuir débitos inscritos em dívida ativa de outros municípios ou estados da federação (inexistência de certidão negativa de débitos nacional);
  2. o alienante ter comprado o imóvel de contribuinte que possuía inscrição em dívida ativa na ocasião.

 

Com relação a essa última situação (alienação fraudulenta sucessiva), a jurisprudência não é pacífica, mas existem precedentes da 2ª Turma do STJ em sentido contrário ao contribuinte de boa-fé, veja:

 

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL NA ORIGEM. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. OMISSÃO ALEGADA NO ACÓRDÃO ATACADO NÃO CONHECIDA. SÚMULA 248/STF. ALIENAÇÕES SUCESSIVAS DO BEM DE RAIZ REALIZADAS APÓS A CITAÇÃO DO DEVEDOR. FRAUDE CONFIGURADA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. ENTENDIMENTO DO STJ PACIFICADO VIA RECURSO REPETITIVO. PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL.

1… 3. Sustenta a recorrente a existência objetiva de fraude à execução, uma vez que “os primeiros alienantes já figuravam como corresponsáveis na execução fiscal distribuída em 24/05/2001, tendo sido inclusive citados antes da alienação do imóvel de que se cuida”.

  1. Não obstante, o Tribunal regional asseverou que “ainda que não se exija comprovação de má-fé no reconhecimento da fraude à execução (…) essa não pode se estender infinitamente, por falta de previsão legal e pelos princípios acima mencionados.”
  2. Com a vigência da Lei Complementar 118/2005, em 8.5.2005, a presunção de fraude à Execução Fiscal – conforme entendimento pacificado do STJ via Recurso Repetitivo – ocorre com a inscrição do débito em dívida ativa e é absoluta, o que torna irrelevante a conclusão do Tribunal de piso a respeito da suposta boa-fé do adquirente.
  3. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nesse ponto, provido para reconhecer a existência de fraude à execução no caso em tela, restabelecendo a sentença de origem na íntegra.(STJ – REsp: 1770203 SP 2018/0253052-7, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/02/2019, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2019)

 

TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO APÓS A CITAÇÃO. ART. 185 DOCTN, COM A REDAÇÃO ANTERIOR À LC N. 1182005. SÚMULA 375STJ. INAPLICABILIDADE. MATÉRIASUBMETIDA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. SUCESSIVAS ALIENAÇÕES.

  1. A Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.141.990PR, de Relatoriado Min. Luiz Fux, submetido ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. 543-C doCPC e da Resolução 82008 do STJ, consolidou entendimento segundo o qual não se aplica à execução fiscal a Súmula 375STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
  2. A caracterização da má-fé do terceiro adquirente ou mesmo a prova do conluio não é necessária para caracterização da fraude à execução . A natureza jurídica do crédito tributário conduz a que a simples alienação de bens pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta de fraude à execução, mesmo no caso da existência de sucessivas alienações.
  3. Hipótese em que muito embora tenha ocorrido duas alienações do imóvel penhorado, a citação do executado se deu em momento anterior a transferência do bem para o primeiro adquirente e deste para ora agravante, o que, de acordo com a jurisprudência colacionada, se caracteriza como fraude à execução fiscal. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp 135.539SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 10122013, DJe 17062014)

 

Diante disso, o melhor que se pode fazer é tomar todas as medidas preventivas possíveis e, principalmente, e se for aplicável, se utilizar da proteção do bem de família, já que isso o torna bem impenhorável, nos termos do art. 1º da Lei 8.009/90e da jurisprudência do STJ, que tem entendimento pacifico no sentido de que o bem de família não pode ser alvo da execução fiscal, porque é impenhorável.

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

 

PROCESSO CIVIL – TRIBUTÁRIO – AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – BEM DE FAMÍLIA – LEI 8.009/90 – INDISPONIBILIDADE COM FUNDAMENTO NO ART. 185-A DO CTN – IMPOSSIBILIDADEPRECEDENTES.

  1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que a indisponibilidade prevista no art. 185 – A, do CTN não pode alcançar o bem de família, uma vez que tal medida se mostraria inócua ante a impossibilidade de se constituir a penhora. Precedentes.
  2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AgRg no Ag 1312872/RS, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/06/2013, DJe 13/06/2013)

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Por fim, ainda que o único imóvel do devedor tributário esteja locado a terceiros, está a salvo da penhora desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.[1]

Contate a Mazzardo & Coelho para maiores informações sobre o assunto no site: www.mazzardoecoelho.com.br, ou pelo fone 51-33310100.

 

Luciano Rogério Mazzardo – OAB/RS 75.200

Lucas Calheiros Mabilde – OAB/RS 99.592

[1]Art. 5º Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.